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Vous envisagez d'acheter votre propre appartement ou votre maison ?
De quelle manière investir ?
- L'investissement en nom propre
- L'achat en indivision
- L'achat en SCI (Société Civile Immobilière)
Immobilier Neuf ou ancien, comment choisir ?
Immobilier : acheter sans être marié
Acheter sur plan : les pièges à éviter
Vous vivez en union libre et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Vous avez l'intention d'effectuer un investissement locatif dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Pour les personnes vivant en concubinage, seul celui dont le nom figure dans l'acte de vente a un droit sur le logement. En cas de mésentente ou de décès du concubin propriétaire, l'autre peut être expulsé. Les concubins (ou pacsés) ont donc tout intérêt à choisir une autre formule. Une précaution d'autant plus utile si vous et votre concubin avez des enfants.
Exemple : l'un possède 70 % du logement, l'autre 30 % en fonction de sa contribution au financement. Etablie par acte notarié, la convention d'indivision fixe les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. Vous ne pouvez ni vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord de l'autre. En cas de décès la convention peut, par exemple, prévoir que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en usufruit ou en nue-propriété. En cas de séparation, si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.
"Cette formule, un temps en vogue pour des raisons fiscales, ne présente aujourd'hui plus beaucoup d'intérêt dans le cadre de l'achat de sa résidence principale (formalisme contraignant, problèmes complexes lors de la succession, pas de déduction fiscale des charges afférentes au logement)", note Emmanuelle Ludden. "Elle peut représenter, en revanche, une solution intéressante dans le cadre du concubinage ou de l'investissement locatif."
- Concubinage :
Vous constituez une SCI (aucun capital minimum requis) avec votre concubin, et recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. Vous vous cédez ensuite mutuellement l'usufruit de vos parts. Au décès de l'un des concubins, l'autre dispose du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le restant de sa vie.
Bien entendu, en cas de mésentente, les choses sont plus complexes, puisque chacun des concubins possède la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Il peut donc s'opposer à la vente du logement. L'une des solutions consiste alors à dissoudre la SCI.
- Investissement locatif :
La SCI peut se révéler intéressante si vous envisagez un investissement locatif que vous ne voulez pas assumer seul. L'effort financier nécessaire et l'imposition des loyers sont en effet partagés avec vos associés. En contrepartie, vous recevez les parts proportionnelles à vos apports. Par ailleurs, la SCI permet de transmettre à ses enfants les parts sociales de la société à raison de 50 000 euros tous les 6 ans. Il s'agit donc d'un moyen très avantageux de transmettre la plus-value sur un bien immobilier sans coût fiscal.
Achat de sa résidence principale ou investissement locatif, attirance ou non pour le maniement de la truelle et du pinceau, modalités de financement, montant de l'investissement... Autant de critères qui rentrent en jeu au moment de choisir entre le neuf ou l'ancien.
| Les avantages | Les inconvénients : | |
| Les logements neufs | - ils bénéficient le plus souvent de la garantie décennale (le constructeur est responsable pendant 10 ans de la qualité de sa prestation) ; - ils ne nécessitent pas de travaux ; - ils bénéficient des dernières normes en termes d'isolation phonique et thermique ; - leur achat peut être financé, comme pour l'ancien, par un prêt bénéficiant d'une aide de l'Etat (Nouveau Prêt à 0% par ex) ; - les frais d'acquisition (frais de notaire, frais de rémunération de l'intermédiaire, taxes, etc....) sont moins élevés que pour un logement ancien (2 à 3 % contre 7 %) ; - ils entrent dans le cadre des dispositions fiscales de la loi Robien Recentré sur l'investissement locatif ; - l'acquéreur d'un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent l'achèvement de la construction. |
- leur prix est supérieur de 10 % à 20% en général à celui de l'ancien ; - l’architecture contemporaine peut parfois présenter moins de charme que l’ancien. - logements anciens : des tarifs plus attractifs… mais attention aux travaux ! |
| Les logements anciens | - des prix souvent inférieurs à ceux du neuf ; - la possibilité de bénéficier de prêts aidés, de certaines subventions (ANAH) ou crédit d’impôt, notamment en cas de travaux importants ou spécifiques ; - un rendement locatif (loyers/prix d'achat) plus élevé. |
- des frais d'acquisition plus élevés ;Des prix souvent inférieurs à ceux du neuf ; - un état parfois vétuste nécessitant de lourds travaux (chauffage, plomberie, isolation, ravalement...) ; - un coût de mise aux normes parfois très élevé. |
Vous vivez à 2 sans être mariés et projetez d'acquérir un bien immobilier ? Attention à bien définir le cadre juridique de votre achat, en particulier si vous êtes en concubinage. Vous éviterez ainsi les problèmes en cas de séparation ou de décès.
Pour les couples vivant en concubinage, un achat immobilier peut s'envisager sous 3 cadres juridiques différents :
- L'indivision
C'est le régime le plus courant. A la signature de l'acte d'achat, chacun des 2 concubins devient propriétaire du bien immobilier proportionnellement à son apport financier.
Exemple : pour un logement acquis 100 000 euros, l'un des partenaires apporte 70 000 euros, l'autre 30 000 euros. Le 1 er sera propriétaire du bien à 70 %, le 2 nd à 30 %.
En cas de rupture ou de décès : l'indivision est contraignante. L'un des concubins ou les héritiers du défunt peuvent à tout moment demander de mettre un terme à l'indivision et exiger soit la vente du bien, soit le versement d'une indemnité par l'autre concubin si celui-ci souhaite conserver le logement . Pour prévenir tout litige, les concubins peuvent signer chez un notaire une convention d'indivision qui interdit toute vente ou tout partage pour une durée maximale de 5 ans (renouvelable).
A savoir : toutes les décisions (travaux par exemple) concernant un bien en indivision doivent être prises d'un commun accord entre les 2 concubins. Cela rend la situation délicate en cas de litige.
- La SCI (Société Civile Immobilière)
C'est un type particulier de société destinée à l'achat ou à la location de biens immobiliers. Pour la constituer, il suffit d'être 2 associés, quel que soit le lien de parenté. Lors de l'achat d'un bien, c'est la SCI qui en devient propriétaire. Chacun des associés détient des parts sociales de la SCI en proportion de ses apports.
Exemple : pour l'achat d'un appartement de 120 000 euros, 2 concubins créent une SCI au capital de 120 000 euros, divisé en 1 000 parts sociales de 120 euros chacune. Le 1 er concubin apporte 70 000 euros à la transaction et le 2 nd 50 000 euros. Ils seront donc respectivement propriétaires de 583 et 417 parts sociales.
En cas de séparation : la SCI offre plus de souplesse que l'indivision. En effet, si l'un des concubins souhaite conserver le logement, il a la possibilité de racheter les parts sociales de son ex-compagnon. Mais en cas de litige, le concubin possédant le plus grand nombre de parts peut décider de dissoudre la SCI. S'il n'est pas vendu, le bien est alors attribué à l'un des concubins et l'autre doit lui verser une indemnité.
En cas de décès : la SCI permet au survivant de rester dans le logement, grâce à une clause spécifique insérée au préalable dans les statuts. Mais ceux qui héritent des parts du défunt peuvent également demander la dissolution de la SCI.
A savoir : il est possible d'insérer dans les statuts de la SCI des règles de répartition des pouvoirs moins contraignantes que celles de l'indivision (unanimité). Par exemple, prévoir qu'un concubin pourra décider seul de l'exécution de certains travaux ordinaires ou urgents.
- La tontine
Il s'agit d'une clause juridique spécifique que l'on peut insérer dans l'acte d'achat lors de l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs. En cas de décès des autres acquéreurs, le dernier survivant est considéré comme seul propriétaire du bien depuis le jour de son acquisition. Il peut donc continuer à occuper le logement et les héritiers ne peuvent lui réclamer aucun dédommagement. En cas de séparation, la clause de tontine ne joue pas.
Pour les signataires d'un PACS (Pacte Civil de Solidarité) : l'indivision s'applique d'office
Mais, contrairement aux concubins, chaque partenaire est propriétaire de la moitié du logement, quel que soit son apport.
En cas de décès : le PACS est particulièrement avantageux. Si le survivant hérite du logement par testament, il bénéficiera d'un abattement de 57 000 euros sur la valeur imposable du bien. En outre, la valeur restante sera taxée à 40 % pour la tranche inférieure à 15 000 euros et à 50 % au-delà. Entre 2 concubins non pacsés, les droits s'élèveraient à 60 %, sans abattement.
En cas de séparation : le bien peut être vendu à tout moment à la demande de l'un ou l'autre des partenaires. Pour pallier cet inconvénient, les pacsés, comme les concubins, peuvent signer une convention d'indivision.
Acheter un logement sur plan présente certains risques. Mieux vaut donc connaître les règles du jeu et les dispositions juridiques qui vous protègent.
Bien étudier votre projet !
A défaut de pouvoir visiter votre futur logement, renseignez-vous sur :
- Le quartier : visitez-le à plusieurs reprises, de préférence à différentes heures de la journée, et repérez les écoles, les transports, les administrations, les supermarchés, les médecins, etc. Consultez à la mairie le plan local d'urbanisme, un document fixant les règles d'utilisation des sols de la commune : espaces verts, voiries...
- La copropriété : si le logement est situé dans un immeuble ou un lotissement en copropriété, renseignez-vous sur le règlement et le montant des charges.
- Les programmes immobiliers concurrents : comparez et faites jouer la concurrence ! Toutefois, adressez-vous toujours à un professionnel qui bénéficie de la caution d'un établissement de crédit ou d'assurance.
Notre conseil : visitez également un programme immobilier déjà réalisé par le constructeur pour vérifier la qualité des prestations et le respect des délais et des engagements.
Prêt ? Alors, achetez... en 2 temps !
Contrairement à une vente classique, la vente sur plan comporte 2 phases distinctes :
- Le contrat de réservation
Appelé aussi « contrat préliminaire », il engage le promoteur à vous réserver le logement. C'est un document-clé qui fait référence en cas de litige. Il doit être explicite, détaillé, précis et technique. Le descriptif du logement annexé au contrat contient la description détaillée du logement (surface habitable, nombre de pièces...) et le contrat indique son prix de vente et le délai d'exécution des travaux. Lisez-le attentivement et négociez la modification des clauses qui vous paraissent défavorables.
A la signature de ce contrat, le vendeur vous demandera de verser un dépôt de garantie égal à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an. Attention : ne versez aucune somme avant la signature du contrat de réservation.
- Le contrat de vente définitif
Vous signez le contrat de vente devant un notaire. Assurez-vous que le contrat contienne les clauses prévues par la loi (description du logement, versements, etc.).
- Quels sont vos droits et recours ?
Le cadre juridique de la vente sur plan prévoit de nombreuses protections pour l'acheteur.
- Un délai de rétraction
Ce délai est de 7 jours à la réception par lettre recommandée du contrat de réservation signé par le promoteur. Si vous vous rétractez, le dépôt de garantie vous sera restitué intégralement. Vous pouvez dénoncer ultérieurement le contrat de réservation dans certains cas précis : date de contrat de vente non tenue, dépassement du prix, équipement non fourni, refus de prêt… Vous pouvez alors récupérer votre dépôt de garantie.
- Un délai de réflexion
Le vendeur vous transmet le projet de contrat de vente définitif un mois au moins avant la signature devant un notaire. Dès lors, le vendeur ne peut plus modifier les conditions du contrat définitif. Vous disposez d'un délai de réflexion d'un mois durant lequel vous pouvez encore renoncer au projet.
- Des garanties d'achèvement et de remboursement
Ces 2 garanties vous protègent contre les risques d'inachèvement. Elles doivent figurer au contrat sous peine de nullité. La garantie d'achèvement assure la bonne fin des opérations de construction. La garantie de remboursement prévoit le remboursement des sommes versées en cas d'annulation de la vente.
Bon à savoir : concernant la date de livraison, prévoyez des pénalités en cas de retard.
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Mentions légales
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Anne VAMBAIRGUE
06 01 59 19 40
Nicolas TRAVES
06 20 03 73 88
